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  • Jaime Collazos

¿Comprar o rentar vivienda?

Actualizado: oct 18

Luego de ahorrar durante cuatro años la cuota inicial para obtener su primer vivienda, los esposos Carlos y Diana se preguntan si en la actual coyuntura ( de altos subsidios, disminución progresiva de tasas de interés y crédito a plazos más largos) será conveniente endeudarse con el objetivo de conseguir el dinero restante y así realizar dicha inversión, o, por el contrario, seguir rentando y ahorrar, esto último, teniendo en cuenta que en varias ciudades de Latinoamérica (no en todas), los arriendos están muy por debajo a su valor comercial.

Fotografía: Andrés Arias Gomez


Muchas personas están en una disyuntiva similar al pensar que si no compran ahora ¿cuándo lo será? Además, no quieren seguir pagando 15, 20 o hasta 30 años de arriendo porque sienten que están “regalando” ese dinero. En varias culturas el tener una vivienda es una necesidad básica que genera un sentido emocional de seguridad a su familia, por ende, es una decisión estratégica que el común de las personas decide por lo menos una vez en su vida. Al mismo tiempo, estamos en un sistema económico que tiende a influir a adquirir lo que se considera algo obvio y que tarde o temprano lo acabaremos haciendo, pues existe un efecto “arrastre” que consiste que, si tu círculo de personas que te rodean están comprando vivienda para vivir, ¿por qué no lo vas hacer también?


Sin embargo, antes de tomar esa decisión tan importante, similar a la de tener hijos o casarse, tenga en cuenta que adquirir un préstamo hipotecario a largo plazo tiene un costo de oportunidad: dejar de capitalizar sus finanzas para invertir en otros activos más rentables (acciones, empresas, emprendimientos, franquicias, etc.) y construir en el tiempo un flujo de dinero mensual que le de la mano cuando llegue a la vejez y no tenga una pensión o la complemente si llegara alcanzarla (difícil para los jóvenes en estos tiempos de tanta inestabilidad laboral).


Piense lo siguiente: ¿de qué sirve comprar una propiedad raíz para vivir, motivado por las facilidades resaltadas al inicio de este artículo, si a la final para cumplir dicha obligación, más las ya contraídas, tendrá que trabajar durante muchos años solo para pagarlas? No olvide que el tiempo pasa muy rápido, y el mercado laboral se vuelve cada vez más competitivo, lo que demanda mayores habilidades a menores sueldos; además las empresas ya no contratan de por vida como sucedió en el pasado, lo que hace que la inestabilidad laboral impere. Así las cosas, ¿será una buena decisión contraer una obligación a tantos años cuando sus ingresos futuros como empleado no están tan seguros?


Según una encuesta de Adecco, publicada por el Diario Portafolio[1], que mide las condiciones laborales de los colombianos, las cifras revelaron que “los contratos de término fijo se aplican en mayor medida a personas menores de 40 años”, por ende, los 40 años se convierten en una edad en la que los colombianos empiezan a sentir muchas más trabas para emplearse de manera formal. Estoy seguro que este panorama se observa en varios países de la región.


Aunque la compra de una casa para vivir podría considerarse como inversión al hacerse un pago de dinero inicial que, pese a que no dará una rentabilidad ni dividendos, anula unos pagos futuros por el pago de alquiler, la inestabilidad laboral y la búsqueda de empleos mejores pagos generan también que las personas cambien de ciudad de residencia de manera frecuente, por lo que comprar una vivienda para vivir no se convierte en una atractiva opción.


Sea la opción que usted está por decidir, si sus ingresos familiares son relativamente estables, caso de los esposos Carlos y Diana que trabajan en el sector público, tenga en cuenta las siguientes dos recomendaciones a la hora de tomar esa importante decisión:


1. Compre para vivir, solo si, la cuota mensual que pagará será máxima el 20% de sus ingresos mensuales netos familiares (sueldo de Carlos y Diana juntos). El pago de la cuota de administración y servicios públicos de esa vivienda deberá ser un máximo de 10% adicional de su ingreso. Nunca haga cuentas con los ingresos brutos, se engañará porque no es lo que realmente recibe cada mes. Si aplica esta regla evitará endeudarse por encima de sus posibilidades.


2. Comprar por inversión, con el objetivo de que ese activo se pague solo vía arriendo, calcule primero la renta neta que recibirá mensual, descontando el impuesto anual del predio, pago de administración, alarma de seguridad, seguros, costos de mantenimiento y comisión de la inmobiliaria. Si el resultado de esta operación está entre el 0,6%-1% del valor comercial del inmueble, será una recomendable inversión dado que por lo menos le estaría rentando mucho más que la rentabilidad que le ofrece un CDT.


Además, con el tiempo se estaría ganando una valorización importante del inmueble y también un beneficio tributario por los intereses que pagó cada año, aunque este beneficio sería mucho mayor si hiciera esos pagos a través de una cuenta de Ahorro y Fomento a la Construcción (AFC), la cual reduce la base gravable de su salario por lo que los ingresos netos aumentarán. Pero esto último es un tema de planeación tributaria que no es de interés en este artículo.


Ahora bien, si usted es una persona que no es disciplinada para ahorrar, que el pensar en invertir le genera escalofríos porque nunca se ha preparado para aprenderlo hacer de manera segura, le recomiendo comprar vivienda solo si algunas de las dos reglas anteriores cumplen sus condiciones.


Para terminar, ¿cuál fue la recomendación dada a la pareja de Carlos y Diana? estuvo basada en un concepto fundamental de la inteligencia financiera: el principio de la postergación del placer, el cual enseña que, si deseas algo, primero ahórralo o gánatelo en dividendos o en utilidades de negocios y luego lo compras. La mayor parte de las personas viven una vida “aburrida” porque sienten que trabajan solo para pagar deudas como resultado de anticipar sus placeres financiados a través de la deuda.


Hagamos un simple cálculo de comprar una propiedad raíz de USD 150.000 financiando 100% de su adquisición, con un interés anual de 9,5% y a 20 años. Una vez terminado ese plazo al final pagarías solo en intereses USD 185.567, mucho más de lo que te costó inicialmente esa propiedad. En efecto, a la final pagarías incluyendo el capital prestado USD 335.567, más de dos veces el precio por el que compraste el bien.


Aunque no es un secreto que esa propiedad después de 20 años podría costar más de 335 mil dólares, lo cual revelaría que si valió la pena hacer dicho esfuerzo, la inestabilidad laboral actual no da seguridad para que una pareja de esposos pueda asegurar pagar dicha obligación por 20 años; por ende, ¿qué tal si hubieras utilizado ese dinero para invertir en otros activos en momentos donde fue atractivo comprarlos por caídas en precios ante una crisis como la actual? probablemente, si contáramos con una educación financiera robusta hubiéramos multiplicado ese dinero sin necesidad de endeudarnos por tantos años.


Por todo lo anterior expuesto, el consejo brindado a la pareja de esposos estuvo en que era más conveniente rentar con el objetivo de ahorrar dinero para crear un fondo de inversión que les permitiera multiplicar ese dinero y así crear diferentes flujos de ingresos con el paso del tiempo. Una vez ya construidos, se podrían dar el gusto de comprar la casa soñada para vivir sin necesidad de deuda. Por el contrario, también se les aconsejo endeudarse para comprar vivienda si esta era para inversión, solo si la renta percibida por esa inversión estuviera alrededor del 1% mensual al valor comercial del predio.

[1] https://www.portafolio.co/economia/empleo/cual-es-la-edad-mas-dificil-para-conseguir-trabajo-en-colombia-500141

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