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  • Jaime Collazos

Invertir en planos con deuda ¿negocio de corto, mediano o largo plazo?

Actualizado: abr 23

Carolina está interesada en invertir en bienes raíces. Sin embargo, su círculo cercano le ha comentado que comprar vivienda para alquilar, no siempre es tan rentable, en especial, si se busca un flujo de caja mensual libre en el corto y/o mediano plazo ¿por qué? los actuales arriendos y gastos relacionados con la propiedad raíz no permiten en muchos casos ni siquiera pagar la cuota mensual del crédito u ofrecer una rentabilidad anual neta superior a otras alternativas.


Pero Carolina tiene otro problema que le impide invertir: no cuenta con ahorros suficientes. La buena noticia es que existen algunas alternativas para comprar vivienda, las cuales no requieren un gran capital inicial. Una de ellas es invertir en planos. Este proceso consiste en comprar una unidad de vivienda en un proyecto de construcción que realizará una constructora responsable y conocida, para que luego de un tiempo determinado que dure su construcción (2 años en promedio) se pueda hacer uso de ese bien.


Para buscar mayor rentabilidad, se le aconsejó a Carolina buscar un proyecto donde la entrega sea en obra gris, dado que esto le permitirá adquirirlo a un menor precio y a realizar la obra blanca por sus propios medios y gustos, priorizando siempre invertir en las zonas que más valorización generan para vender o rentar: la cocina, los baños y la zona de esparcimiento o balcón.


Lo interesante de invertir en planos es que durante el tiempo que dura la construcción, se puede ir abonando a la cuota inicial de la manera que lo permita su presupuesto mensual y sin pagar intereses dado que aún no se le ha entregado el bien. También durante ese periodo se puede ir abonando ingresos extras como bonificaciones, ganancias ocasionales, cesantías y primas. Así se tendrá tiempo suficiente para ir ahorrando la cuota inicial, la cual deberá estar completa una vez la constructora termine la obra. Cuando esto suceda, se debe solicitar un crédito hipotecario por el capital restante, que en promedio puede estar entre el 70% y 80% del valor del bien.


Una vez le desembolsan ese crédito a la constructora, esta te hará la entrega del bien y luego se deberá conseguir un maestro de obra de confianza y visitar los outlets de las principales marcas para comprar los materiales e iniciar la obra blanca lo antes posible. Recuerda que entre menos tiempo dure esta obra blanca más rápido se recibirá ingreso vía renta. Por el contrario, si el objetivo de inversión es venderlo, se le recomendó a Carolina primero rentarlo mientras el conjunto residencial "madura" y gana por un tiempo valorización.


Es importante resaltar que invertir en propiedad raíz en el largo plazo siempre será un buen negocio dado que una vez este activo este libre del crédito, su flujo de caja mensual -vía renta- se convertirá en un ingreso adicional que complementará su pensión o libertad financiera, sin olvidar que ganará una valorización importante por si se quiere vender en el futuro. Por ejemplo, según el índice real de precios de la vivienda nueva en Colombia, en la última década su valor creció por encima del 39%. Mientras tanto, en el corto y mediano plazo, cuando se adquiere una propiedad raíz apalancado con deuda, pese a que el bien continuará valorizándose, si se busca un flujo de caja mensual neto, se deberá tener algunas variables cuantitativas y cualitativas claves que discutiremos en un próximo artículo, para que esta inversión sea rentable.


Finalmente, un proceso para comprar vivienda en planos será imposible ejecutar si no se cuenta con un historial crediticio sano que facilite la adquisición de un préstamo hipotecario con una entidad financiara y a una buena tasa. Si este no es su caso, es importante mejorar sus hábitos financieros. Para ello, he creado un curso virtual muy didáctico, donde más de dos mil alumnos ya lo han tomado, que le enseñará los principales pirales de la inteligencia financiera y emocional para empezar a administrar bien su dinero. Para mayor detalle visita www.dineroemocional.com/curso-online


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